With preparations underway for new rating lists to be introduced in Wales from 1 April 2023, Janet Finch-Saunders, Member of the Welsh Parliament for Aberconwy, has spoken of her serious concern that non-domestic properties in Llandudno will be allocated unreasonably high rateable values.
The Member’s concern stems for the fact that the new rating lists will be based upon the estimated annual rental value as at the Antecedent Valuation Date (AVD) of 1 April 2021. For Llandudno, this represents a major problem because it was not until 16 March 2022 that Marks & Spencer opened its new store at Parc Llandudno – meaning that they no longer have a presence at the heart of the principal high-street in the town: Mostyn Street.
Having challenged Rebecca Evans MS, Minister for Finance and Local Government, Welsh Government, over the gap between the AVD and a new reading list coming to effect, the Minister has responded stating that:
“Welsh Government is also exploring options for shorter revaluation cycles and the potential for reducing the gap between the AVD and a new rating list coming into effect”.
Commenting on the Minister’s response, Janet said:
“It seems clear that all hereditaments in Llandudno are still going to be valued based on the conditions as at the antecedent valuation date of 1 April 2021.
“Whilst I acknowledge the Minister’s point that continual adjustments to reflect changes that occur during preparation for a revaluation would be a barrier to timely implementation, there should be room for flexibility where there has been a major change.
“The moving of Marks & Spencer to Parc Llandudno is a major change for Mostyn Street and the surrounding area. In fact, I have it on good authority that there has been an impact on footfall.
“It seems completely nonsensical to me that the Minister won’t pursue an adjustment to the AVD for Llandudno to reflect the major change on the high-street, because all that is now likely to happen is that there will be a considerable number of appeals. As such, action by the Welsh Government and the VOA now could save officials and businesses time, money and hassle in the long term”.
ENDS
Notes:
Written Question by Janet Finch-Saunders MS to Rebecca Evans MS, Minister for Finance and Local Government: ‘What steps is the Minister taking to reduce the gap between the antecedent valuation date and a new rating list coming into effect?’
Response by the Minister:
“At a non-domestic rating (NDR) revaluation, all hereditaments are valued based on the conditions as at the antecedent valuation date (AVD). For the 2023 revaluation, the AVD is 1 April 2021. The Valuation Office Agency (VOA) is an independent executive agency of HM Revenue and Customs and has a statutory function to compile and maintain the lists of non-domestic properties in Wales (and England).
There is a considerable amount of work involved in the VOA revaluing the more than 120,000 hereditaments in Wales. That is why there is a necessary lead-in time for a revaluation taking effect. I recognise that circumstances will change for many ratepayers during that time, but continual adjustments to reflect changes that occur during preparation for a revaluation would be a barrier to timely implementation.
In my Oral Statement of 29 March 2022, I announced our intention to move towards a three-year revaluation cycle. This represents a fundamental improvement in the fairness of the NDR system and its responsiveness to economic change.
The Welsh Government is also exploring options for shorter revaluation cycles and the potential for reducing the gap between the AVD and a new rating list coming into effect. My officials are working with the VOA to explore these options. It will be important to ensure that more frequent revaluations, and the measures required to achieve them, are established and embedded first. This will enable a better-informed consideration of further improvements to the revaluation cycle in future”.
Gyda’r paratoadau ar y gweill ar gyfer cyflwyno rhestri ardrethi newydd yng Nghymru o 1 Ebrill 2023, mae Janet Finch-Saunders, Aelod o’r Senedd dros Aberconwy, wedi siarad am ei phryder difrifol y bydd eiddo annomestig yn Llandudno yn destun gwerthoedd trethadwy afresymol o uchel.
Mae pryder yr Aelod yn deilio o’r ffaith y bydd y rhestri ardrethi newydd yn cael eu seilio ar y gwerth rhentu blynyddol cyfartalog amcangyfrifedig ar y Dyddiad Prisio Rhagflaenol o 1 Ebrill 2021. O ran Llandudno, mae hon yn dipyn o broblem gan na agorodd Marks & Spencer ei siop newydd ym Mharc Llandudno tan 16 Mawrth 2022 - sy’n golygu nad oes ganddynt bresenoldeb bellach ar y stryd fawr yn y dref, sef Stryd Mostyn.
Ar ôl herio Rebecca Evans AS, Gweinidog Cyllid a Llywodraeth Leol Llywodraeth Cymru, dros y bwlch rhwng y Dyddiad Prisio Rhagflaenol a’r rhestr ardrethi newydd yn dod i rym, mae’r Gweinidog wedi ymateb, gan nodi:
“Mae Llywodraeth Cymru hefyd yn archwilio opsiynau ar gyfer cylchoedd ailbrisio llai a’r potensial ar gyfer lleihau’r bwlch rhwng y Dyddiad Prisio Rhagflaenol a’r rhestr ardrethi newydd yn dod i rym.”
Gan roi sylwadau ar ymateb y Gweinidog, dywedodd Janet:
“Mae’n ymddangos yn glir bod yr holl hereditamentau yn Llandudno yn dal yn mynd i gael eu prisio ar sail yr amodau ar y dyddiad prisio rhagflaenol o 1 Ebrill 2021.
“Er fy mod yn cydnabod pwynt y Gweinidog y byddai addasiadau parhaus i adlewyrchu newidiadau sy’n digwydd wrth baratoi ar gyfer ailbrisio yn rhwystr i weithredu’n amserol, fe ddylai fod yna le am hyblygrwydd lle mae newid mawr wedi digwydd.
“Mae symud Marks & Spencers i Barc Llandudno yn newid mawr i Stryd Mostyn a’r cyffiniau. Yn wir, rydw i wedi clywed o le da ei fod wedi cael effaith ar nifer yr ymwelwyr.
“Mae’n ymddangos yn gwbl ddwl i mi na fydd y Gweinidog yn ceisio gwthio am addasiad i’r Dyddiad Prisio Rhagflaenol ar gyfer Llandudno i adlewyrchu’r newid mawr ar y stryd fawr, gan mai’r cwbl sy’n debygol o ddigwydd nawr yw y bydd nifer sylweddol o apeliadau. Felly, gallai gweithredu gan Lywodraeth Cymru ac Asiantaeth y Swyddfa Brisio nawr arbed amser, arian a thrafferth i swyddogion a busnesau yn yr hirdymor.”
DIWEDD
Nodiadau:
Cwestiwn ysgrifenedig gan Janet Finch-Saunders AS i Rebecca Evans AS, y Gweinidog Cyllid a Llywodraeth Leol: ‘Pa gamau mae’r Gweinidog yn eu cymryd i leihau’r bwlch rhwng y dyddiad prisio rhagflaenol a’r rhestr ardrethi newydd sy’n dod i rym?’
Ymateb gan y Gweinidog:
“Wrth ailbrisio ardrethi annomestig, mae pob hereditament yn cael ei brisio ar yr amodau ar y dyddiad prisio rhagflaenol. Ar gyfer ailbrisio 2023, 1 Ebrill 2021 yw'r dyddiad prisio rhagflaenol. Mae Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn asiantaeth weithredol annibynnol o Gyllid a Thollau EM ac mae ganddi swyddogaeth statudol i grynhoi a chynnal y rhestri o safleoedd annomestig yng Nghymru (a Lloegr).
Mae llawer o waith gan Asiantaeth y Swyddfa Brisio yn ailbrisio mwy na 120,000 o hereditamentau yng Nghymru. Dyna pam fod cyfnod paratoi yn angenrheidiol i roi ailbrisiad ar waith. Rwy’n cydnabod y bydd amgylchiadau yn newid i lawer o drethdalwyr yn ystod y cyfnod hwnnw, ond byddai addasiadau parhaus i adlewyrchu newidiadau sy’n digwydd wrth baratoi ar gyfer ailbrisiad yn rhwystr i’w weithredu’n amserol.
Yn fy Natganiad Llafar ar 29 Mawrth 2022, cyhoeddais ein bwriad i symud tuag at gylch ailbrisio tair blynedd. Mae hyn yn cynrychioli gwelliant sylfaenol yn nhegwch y system NDR a sut mae’n ymateb i newid economaidd.
Mae Llywodraeth Cymru hefyd yn pwyso a mesur opsiynau ar gyfer cylchoedd ailbrisio byrrach a’r potensial ar gyfer leihau’r bwlch rhwng y Dyddiad Prisio Rhagflaenol a’r rhestr ardrethi newydd yn dod i rym. Mae fy swyddogion yn gweithio gydag Asiantaeth y Swyddfa Brisio i bwyso a mesur yr opsiynau hyn. Bydd yn bwysig sicrhau bod ailbrisio amlach, a’r mesurau sydd eu hangen i’w cyflawni, yn cael eu sefydlu a’u hymwreiddio yn gyntaf. Bydd hyn yn galluogi ystyriaeth fwy gwybodus o welliannau pellach i’r cylch ailbrisio yn y dyfodol”.
